Toelichting activa

Voorraden

Toelichting
Het actieve grondbeleid wordt in de balans, zoals voorheen, zichtbaar gemaakt onder de voorraden van de vlottende activa. De in de exploitatie genomen bouwgronden hebben een totale balanswaarde van € 10,9 miljoen. In 2019 heeft de raad ingestemd met het verhogen van het voorzienbare tekort voor Kapelpolder en Het Spectrum. Voor Koningshoek en De Dijk zijn de voorzienbare tekorten geschrapt.

In de onderstaande tabel wordt de specificatie van de voorzieningen grondbedrijf gegeven.

Met het MPG 2020 zijn de voorzienbare tekorten gemuteerd. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.
In 2019 is rente toegevoegd aan de voorzieningen, omdat het voorzienbare tekorten betreffen op basis van een contante waarde.

Toelichting eindwaarde complexen

Toelichting
In de geactualiseerde grondexploitaties (inclusief rekening 2019) worden er voor de resterende looptijd van alle projecten (inclusief niet zijnde voorraden) nog € 1,3 miljoen aan kosten en € 12,9 miljoen aan opbrengsten geraamd. Er ontstaat hierdoor een resultaat van € 887.000 positief. Dit wijkt af van de van de prognose, ad. € 1,1 miljoen positief, zoals vermeld in paragraaf Grondbeleid. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door een actualisatie in de grondexploitaties en doordat de bedragen in de paragraaf Grondbeleid uitgaan van contante waarden (teruggerekend naar 1-1-2019). In 2019 zijn de voorzienbare verliezen, inclusief rentetoevoeging, toegenomen (in totaal staat er nu € 1,8 miljoen op de balans, waarvan € 0,2 miljoen aan de passiefzijde van de balans).
Hieronder wordt een onderbouwing gegeven van de aannames die ten grondslag liggen per complex. Een getailleerde toelichting is ook te vinden in het MPG 2019.
Toelichting documentatie grondexploitaties ten behoeve van fasering en grondprijs:

• Koningshoek: de grondexploitatie is eind 2019 positief afgesloten
• De Dijk: In 2019 is er een aantal koopovereenkomsten afgesloten. Wel is er tweemaal een reserveringsovereenkomst afgesloten voor dezelfde kavel. Op 18 februari 2019 heeft de gemeente Maassluis een verkoopovereenkomst afgesloten met MTS Euro Products ter grootte van 29.812 m ² . Met deze grondverkoop is circa 78% van het te verkopen bedrijventerrein verkocht. Met MTS Euro Products is overeengekomen dat zij de kavel in 2021, of zoveel eerder als mogelijk, afnemen. Met meerdere partijen wordt er onderhandeld voor diverse locaties op De Dijk (bronnen: Actuele verkavelingstekeningen De Dijk worden op de website steeds geactualiseerd). De kaart geeft een beeld van concrete interesse van aankopende partijen/ bedrijven met opties, reserveringsovereenkomsten of koopovereenkomsten. Op de kaart is daarbij tevens vermeld in welk jaar de afname plaats kan vinden. Er zijn in de afgelopen periode in het college vijf koopovereenkomsten vastgesteld. Aan deze vijf partijen wordt ook dit jaar nog de kavel geleverd (september 2019). Gezien de grote belangstelling en de concreetheid van de zes koopovereenkomsten is de opgave vanuit de grondexploitatie als realistisch te beschouwen. Voor de grondprijs van De Dijk geldt de benchmark van Fakton (bron: Onderzoekspresentatie Fakton, Wonen of werken op locatie De Dijk d.d. 12 december 2017) en de gegevens vanuit het Kadaster met betrekking tot de reeds verkochte kavels. De grondprijs bij verkoop is gebaseerd op de vraagprijs (zie de benoemde documenten). De grondprijs is met de actualisatie van de rekening 2018 naar boven bijgesteld op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen. Op 18 december 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd om veld 3 te herverkavelen. De grondexploitatie is op dat moment herzien vastgesteld. Bij de vaststelling van het MPG 2020 worden alleen gesloten koopovereenkomsten daadwerkelijk opgenomen in de herziening. De op dat moment nog niet verkochte kavels worden gehandhaafd op de oude prijs.
• Kapelpolder: In het MPG 2019 werd gemeld dat het uitgangspunt voor de grondexploitatie koopwoningen zijn. Na verkennende gesprekken over sociale woningbouw met Dura Vermeer en Maasdelta Groep, is gekozen om sociale woningbouw te gaan realiseren. Dura Vermeer is afgevallen als partij. Er wordt momenteel met de Maasdelta Groep een Realisatieovereenkomst voorbereid met betrekking tot de fasering en grondprijs.

Onzekerheden in de waardering algemeen
In de grondexploitaties bestaat onzekerheid over de na boekjaar 2019 opgenomen nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoewel de kosten met een hogere mate van zekerheid zijn te voorspellen en te beïnvloeden, liggen de grootste risico’s aan de opbrengstenkant. Het in de berekeningen van de grondexploitaties gehanteerde uitgiftetempo, blijft zeker gezien de economische omstandigheden en demografische ontwikkelingen, onzeker. Ook is het onzeker of de gehanteerde en doorgerekende uitgifteprijzen zullen worden gerealiseerd. De recente ontwikkelingen op De Dijk geven echter een positief beeld.

Waardering grondexploitaties
Ten behoeve van de bepaling van de boekwaarde van de complexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd. Deze actualisatie is met inachtneming van de uitgangspunten, de parameters, zoals in de MPG 2020 zijn vastgesteld. Deze parameters zijn bepaald overeenkomstig de notities van de commissie BBV. De effecten uit het MPG 2020 en onderzoeken ten aanzien van de classificaties zijn in deze balanswaardering opgenomen. Verliesverwachtingen hebben geleid tot het opnemen van een voorziening als correctie op de boekwaarde.

Waardering grondprijs
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk.
De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

In de paragraaf grondbeleid zijn de actuele prognoses van de netto contante en het verloop van de voorzienbare tekorten per project weergegeven.